Cómo encontrar una buena ubicación para mi negocio

Llevo casi veinte años en el mundo de la expansión de franquicias y una parte importantísima de mi trabajo ha sido, y es, ayudar a los franquiciciados a encontrar el local ideal para su negocio.

No obstante, después de tanto tiempo y experiencia acumulada tengo que confesar que sigue habiendo un margen de error que pienso que es inevitable.

Aunque en el éxito de los negocios no sólo influye la ubicación, en contra de la creencia generalizada, si es cierto que podemos estar depositando ahí en torno a un 40% de las probabilidades de sacar adelante nuestra empresa.

Lo que hay que tener en cuenta para encontrar un buen local

Photo by anarchosyn

1. Que te quede cerca de casa: Sé que hay muchos profesionales que me criticarán por esto pero les aseguro que es un factor de mucho peso porque, al menos al principio, es importante la presencia del propietario y debemos evitar factores que la compliquen o la encarezcan demasiado en términos de desplazamiento. (También puedes aplicar lo de Mahoma y la montaña en el caso de encontrar una buena oportunidad… )
2. Que se adapte al modelo de negocio: una buena ubicación no lo es para todo tipo de negocios. No es lo mismo abrir una tienda de ropa que un restaurante ya que sus horarios más rentables son completamente distintos.
3. Que las condiciones de alquiler/inversión se adapten al plan de negocio. Los que nos dedicamos a esto tenemos muy en cuenta un factor que se llama “TASA DE ESFUERZO” el cual es el porcentaje que supone el precio de alquiler entre las ventas del negocio en el mismo periodo. Por ejemplo, si nuestras ventas son de TREINTA MIL EUROS mensuales y pagamos un alquiler de TRES MIL, nuestra tasa de esfuerzo es del 10%. Que en la mayoría de los casos suele ser la optima.
4. Que la duración del alquiler sea, al menos de 5 años, aunque lo optimo seria 10 ya que si no se puede dar el caso que tengamos que abandonar el establecimiento cuando a penas hemos empezado a retornar nuestra inversión en él.

MANOS A LA OBRA: qué analizar en la búsqueda del local ideal

1.  Lo primero es no precipitarse. Es verdad que muchas veces estamos presionados porque, supuestamente, se nos pueden adelantar y nos quedemos sin el local de nuestros sueños, pero no debemos dejarnos llevar por esa ansiedad y tomarnos un mínimo de 1 SEMANA para analizar bien la ubicación.
2. No caigas en la parálisis por análisis. Ojo, ni una cosa ni la otra, las ocasiones las pintan calvas y si nos pasamos de indecisos nunca conseguiremos lo que buscamos.
3. Cuidado con los aspectos técnicos. Según nuestro tipo de actividad, debemos cerciorarnos que en ese local no existe ningún tipo de impedimento en urbanismo para obtener la licencia, con una simple consulta en el Ayuntamiento de la localidad podemos evitarnos muchos problemas.
4. Habla con el presidente de la comunidad. Imagínate que tienes todo controlado, la ubicación es de 10 y en el ayuntamiento no te han puesto pegas, empiezas a hacer la inversión y te visita el presidente de la comunidad de vecinos de la finca diciendo que tu actividad no esta permitida en sus bajos y que no puedes instalar la salida de humos. No sabéis la cantidad de ascensores que nos ha tocado pagar para abrir esa llave..(ahí lo dejo)
5. Estudia bien la zona. Vete cada dia de la semana, vive el barrio, estudia por que acera se mueve más la gente, que tipo de personas viven, trabajan, pasean..por allí; cuales son las horas de más afluencia y de menos, ¿es costumbre que se salga a cenar por la noche?, ¿A qué hora se van los empleados de las oficinas?..
6. ¿Contra quién luchamos?, analiza también a tu competencia directa, los precios, el trato personal, la calidad, el ambiente..en definitiva, sus fortalezas y debilidades. Ten en cuenta que en determinados sectores el hecho de que haya mucha competencia no solo no es malo sino que es imprescindible. [pullquote]”La oferta llama a la demanda”  [/pullquote]
7. Localiza posibles focos comerciales. Universidades, colegios, hospitales, bloques de oficinas, estadios, cines, teatros, paradas de metro…aunque no es buena idea apoyarse en la presencia de uno solo de estos focos para elegir el local, siempre es importante tenerlos en cuenta a la hora de diseñar futuras campañas de fidelización y marketing de guerrilla.
8. Negocia. No aceptes NUNCA la primera oferta, haz una contra oferta de en torno al 50% por debajo para que se acabe quedando en el 30% de rebaja. Y siempre pacta un PERIODO DE CARENCIA, que es el tiempo que deberían dejarte en posesión del local pero SIN PAGAR EL ALQUILER hasta que finalices las obras de reforma de tu negocio. [pullquote]No suelen dar más de 2 MESES, pero empieza pidiendo TRES.[/pullquote]
9. Ojo con las garantías. Ten cuenta que cuando firmas el contrato de alquiler sueles tener en entregar 2 meses de fianza y x meses de aval bancario. Ojo este aval no te lo da el banco asi como asi, generalmente tienes que tener la misma cantidad bloqueada en la entidad que te lo concede.
10. Una vez que estás, CORRE. Licencias, permisos, planos de implantación, proyecto de decoración…son muchas las cosas que hay que hacer antes de abrir y el tiempo, a partir de ahora, te cuesta pasta. Así que estate encima de todo el mundo para que se ajusten a un calendario de plazos que previamente has debido pactar con los agentes implicados. Y pon penalizaciones en caso de incumplimiento..hazme caso.

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